Als eine der zentralen Aufgaben der Gutachterausschüsse sieht das BauGB die Ermittlung von
Bodenrichtwerten vor. Bodenrichtwerte haben ein breites Anwendungspektrums und werden
vielfältig nachgefragt insbesondere von Privatpersonen Organisationen aus dem Bereich der
Immobilienwirtschaft und von öffentlichen Institutionen. In Innenstadtlagen ist aufgrund der
Besonderheiten des Immobilienmarktes die Ermittlung von Bodenrichtwerten erschwert. Das
Angebot an unbebauten bzw. bebauten Grundstücken ist gering. Zudem machen heterogene
Wertunterschiede des Bodens auf kleinstem Raum das tatsächliche Bodenwertniveau schlecht
überschaubar. Die vorliegende Arbeit konzentriert sich auf die Erarbeitung von Vorschlägen zur
zweckmäßigen Ermittlung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten in Innenstadtgeschäftslagen der
Landeshauptstadt Dresden. In diesen Lagen steht der Wert des Bodens in direktem Zusammenhang
mit dem zu erzielenden Ertrag aus der Nutzung des Bodens. In zahlreichen deduktiven Modellen
lässt sich der Wert des Bodens aus Mieterträgen ableiten. Aufgrund wesentlicher Vorteile wurde
das Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul dabei als ein geeignetes Verfahren
identifiziert. Auf Grundlage der durchgeführten Analyse wurden ein geeigneter
Bodenwertindikator der Erdgeschossladenmiete ein einfacher Modellzusammenhang und die
Möglichkeit der flächendeckenden Bodenwertermittlung als Vorteile herausgestellt. Zudem wird
das Mietlageverfahren in mehreren Bundesländern insbesondere Niedersachsen
Nordrhein-Westfahlen und Schleswig-Holstein erfolgreich angewandt. Der in Dresden gültige
funktionale Zusammenhang wurde unter Nutzung von 140 Mietwerten und 50 Bodenwerten ermittelt.
Mit diem Mietlageverfahren konnten die Bodenrichtwerte des Jahres 2005 überprüft werden. Zudem
wurden in ausgewählten Dresdner Innenstadtgeschäftslagen plausible Bodenwerte flächendeckend
und homogen ermittelt. Eine Überprüfung der Übertragbarkeit des in Dresden geltenden
funktionalen Modells des Mietlageverfahrens auf andere Großstädte Deutschlands verdeutlicht den
individuellen Charakter eines jeden Grundstücksmarktes und zeigt dass sich das
Mietlageverfahren nicht ohne weiteres auf andere Städte übertragen lässt. Obwohl das
Mietlageverfahren eine geeignete und zuverlässige Methode der Bodenrichtwertbestimmung in
Innenstadtlage ist stellt es nur eine von mehreren Säulen zur Ermittlung von Bodenrichtwerten
dar. Es ist hervorzuheben dass eine regelmäßige Aktualisierung des Mietlageverfahrens sehr
aufwendig ist. Eine praktische Anwendbarkeit des Verfahrens ist durch den Gutachterausschuss in
Zukunft zu prüfen.
