Der Trend bei den deutschen Gewerbeimmobilien geht inzwischen dazu dass die Immobilien nur
noch als optimales Wirtschaftsgut bezüglich der Nutzung Gebäu-deart Gebäudestruktur und der
Nutzungsdauer gesehen werden. Dafür müssen diese aber nicht notwendigerweise im
Unternehmenseigentum gehalten werden. Außerdem betrachten viele Unternehmen das Sachkapital
zunehmend eher als Betriebsausgabe denn als Vermögenswert und somit als etwas das man besser
leiht als besitzt . Eine Möglichkeit sich von den selbst genutzten Immobilien zu trennen
besteht im Verkauf mit einer anschließenden Rückmietung der benötigten Flächen. Diese
Vorgehensweise wird als sale and lease back-Transaktion be-zeichnet und ist im Ausland im
Vergleich zu Deutschland bereits viel weiter ver-breitet. Einer der Gründe hierfür liegt in der
stärkeren Ausprägung der Maximie-rung des Shareholder Value in den angelsächsischen Ländern.
Durch eine sale und lease back-Transaktion verschwinden die Immobilien aus der Bilanz und die
Eigenkapitalrendite kann verbessert werden. In der Vergangenheit hat sich das sale and lease
back-Verfahren unter steuerli-chen rechtlichen und bilanziellen Aspekten insbesondere für
Mobilien bewährt. Zudem ermöglicht es eine höhere Flexibilität. Dieses gilt aber auch für die
Finan-zierung von einzelnen Immobilien oder Immobilienpaketen da das Immobilien-Leasing
unverändert eine bedeutende Rolle bei der Immobilienfinanzierung spielt. Trotzdem muss wegen
dem sich ändernden Umfeld die Desinvestition von be-triebsnotwendigen Immobilien gut durchdacht
werden. Dabei spielt insbesondere auch die Notwendigkeit eines guten Ratings aufgrund von Basel
II eine bedeuten-de Rolle. Gleichzeitig erschweren aber die neuen Bilanzierungsrichtlinien die
In-ternational Financial Reporting Standards (IFRS) eine vollständige Finanzierung der
Immobilie außerhalb der Bilanz des Unternehmens welches die Immobilie nutzt. Deshalb wird als
eines der ersten Ziele ein Vergleich der steuerlichen Lea-singerlasse mit den internationalen
Bilanzierungsrichtlinien durchgeführt um die steuerlichen und bilanziellen Voraussetzungen
einer Finanzierung der Immobilie außerhalb der Bilanz darzustellen. Bei einer geplanten sale
and lease back-Transaktion sind auch immer die Situati-on und die verfolgten Ziele des
jeweiligen Unternehmens zu beachten weil diese die Handlungsalternativen der Unternehmen
unterschiedlich beeinflussen und daraus resultieren unterschiedliche
Entscheidungsmöglichkeiten. Ein weiteres Ziel dieser Arbeit ist daher die Diskussion der
möglichen Chancen und Risiken einer sale and lease back-Transaktion. Aus diesen werden
anschließend mögliche Ent-scheidungsbäume für die unterschiedlichen Unternehmenssituationen
entwickelt. An einem konkreten Beispiel aus der Praxis wird zum Abschluss ein
Kalkulations-vergleich zwischen einer sale and lease back-Transaktion und einer klassischen
Finanzierung durchgeführt. Hierbei wird aufgrund der Kenntnis der Unternehmen nur die mögliche
Veräußerung von Einzelimmobilien betrachtet. Da grundsätzlich auch kein Unterschied zwischen
einem Bestandsgebäude oder einer neuen Inves-titionsentscheidung besteht konzentriert sich die
komplette Arbeit auf eine sale and lease back-Transaktion eines Bestandsgebäudes.
